Das Pflegeapartment

In den Prospekten von Bauträgern und Anlagevermittlern ist der Kauf eines Pflegeappartements die perfekte Kapitalanlage: Anleger erzielen scheinbar mühelos Renditen von 4 Prozent und mehr - und das bis zu 25 Jahre lang und praktisch ohne Risiko. Finanztest hat Angebote für Pflegeappartements samt Prospekten und Verträgen unter die Lupe genommen. Das Ergebnis ist ernüchternd: Pflegeappartements sind keineswegs so einfach und sicher, wie sie von den Anbietern dargestellt werden - und auch nicht so rentabel.

Pflegewohnung als Eigentumswohnung

Lange Zeit waren Pflegeheime wegen der Anschaffungskosten von vielen Millionen Euro nur etwas für Großinvestoren. Zunehmend werden sie jedoch wie normale Wohnhäuser in Eigentumswohnungen aufgeteilt und dann scheibchenweise an private Investoren verkauft. Investoren können sich für 150.000 bis 300.000 Euro in ein Pflegeheim einkaufen. Dafür erhalten sie eine meist 20 bis 30 Quadratmeter große Wohnung und einen Anteil von etwa 25 bis 40 Quadratmetern an den Gemeinschaftsflächen. Das Gebäude und das Gelände werden in der Regel für 20 bis 25 Jahre an den Betreiber des Pflegeheims verpachtet. Der Betreiber zahlt eine monatliche Miete, die auf die Investoren entsprechend ihrer Miteigentumsanteile an der Immobilie aufgeteilt wird.

Anbieter versprechen Sorglos-Immobilien mit garantierter Rendite

Die Anbieter versprechen den Investoren eine perfekte Kombination aus Rendite und Sicherheit. Der Betreiber des Pflegeheims zahlt als Pächter langfristig steigende Mieten und übernimmt alle Betriebskosten sowie einen Teil der Instandhaltung. Da es immer mehr pflegebedürftige Menschen gibt, soll ein späterer Verkauf der einzelnen Wohnungen problemlos möglich sein. Nach Angaben des Anbieters gibt es sogar einen ordentlichen Wertzuwachs.

Brutto ist nicht Netto

Die versprochenen Renditen, die derzeit meist zwischen 3,5 und 4,5 Prozent pro Jahr liegen, sind allerdings fragwürdig. Mit "Rendite" meinen die Anbieter meist nur die anfängliche Bruttomietrendite, die sich aus dem Verhältnis der Jahresmiete im ersten Jahr der Vermietung zum Kaufpreis der Wohnung ergibt. Die Nebenkosten schmälern die anfängliche Nettomietrendite um etwa 0,5 Prozentpunkte auf durchschnittlich etwa 3,5 Prozent. Wie hoch die Rendite tatsächlich ausfällt, hängt auch von der Entwicklung der Mieten und Werte ab. Einerseits steigen die Mieten, weil sie an die Inflationsrate gekoppelt sind. Andererseits sollten Anleger einkalkulieren, dass ihre Immobilie an Wert verlieren wird.

Pflegeimmobilien - Risiko der Wertentwicklung

Pflegeheime altern schnell, weil sich die Anforderungen an ihre Ausstattung und Gestaltung - nicht zuletzt aufgrund gesetzlicher Vorgaben - ständig ändern. Zudem werden Pflegeheime stark genutzt, und insbesondere Gemeinschaftsräume wie Großküchen und Aufenthaltsräume verschleißen schnell. Die Eigentümer müssen damit rechnen, dass spätestens zum Ende des Mietverhältnisses zusätzliche Kosten anfallen, um die Immobilie auf einen modernen Standard zu bringen. Und je älter das Pflegeheim wird und je näher das Ende des Mietverhältnisses rückt, desto schwieriger kann es werden, die Wohnung zu einem guten Preis zu verkaufen.

Risiko der Betreiberinsolvenz

Der größte Renditekiller wäre die Insolvenz des Betreibers. Er kann die vereinbarten Mieten nur zahlen, wenn er auf dem Pflegemarkt langfristig erfolgreich ist. Geht der Betreiber in Konkurs, droht ein Mietausfall. Es kann lange dauern, bis ein Nachfolger gefunden ist. Es ist möglich, dass ein neuer Betreiber erst nach kostspieligen Renovierungen oder nur zu einem niedrigeren Mietpreis auf den Markt kommt. Im schlimmsten Fall ist niemand an einer Weiterführung des Betriebs interessiert, weil die Nachfrage in der Region durch modernere Heime und ambulante Pflegedienste gedeckt wird.

Investoren setzen viel Geld auf eine Karte

Unser Fazit: Pflegeappartements sind weder einfache noch risikolose Investitionen. Der Anlageerfolg hängt entscheidend vom wirtschaftlichen Erfolg des Betreibers ab. Investoren setzen daher viel Geld auf eine Karte: auf einen Standort, einen Betreiber und ein ganz spezielles, stark reguliertes Segment des Immobilienmarktes. Die Pflege ist ein wichtiger Aspekt, welcher fast jeden Menschen einmal im Leben betrifft.